Garantia pentru evictiune in contractul de vanzare

Dan Chirică

Profesor - Universitatea "Babeş-Bolyai" Cluj-Napoca

REZUMAT

Instituţie clasică a dreptului civil, garanţia pentru evicţiune evoluează totuşi în timp, fiind continuu cizelată de jurisprudenţă şi doctrină, pentru a putea răspunde mai bine nevoilor prezentului.

Din această perspectivă, o analiză la zi, în lumina ultimelor soluţii jurisprudenţiale şi comentarii doctrinare, nu este câtuşi de puţin lipsită de interes.

Reglementată de Codul civil român ca o formă de răspundere a vânzătorului, în realitate, evicţiunea este o garanţie, fiind autonomă şi abstractă, independentă de ideea de culpă.

Garanţia faptului personal al vânzătorului, care este perpetuă, are în vedere atât tulburările de fapt, cât şi pe cele de drept. Unele dificultăţi există în practica noastră judiciară în privinţa delimitării între predarea neconformă şi garanţia pentru tulburările de fapt provenind de la vânzător. Terenul predilect al tulburărilor de fapt îl constituie în prezent cele de deturnare a clientelei atât în cazul cesiunii unui fond de comerţ sau al unui fond liberal, cât şi al cesiunii de drepturi sociale (părţi de participare, părţi sociale acţiuni). Împotriva unor asemenea tulburări, cumpărătorul se poate apăra pe calea unei acţiuni în justiţie care să interzică exercitarea lor în continuare.

Garanţia pentru fapta terţilor se referă exclusiv la tulburările de drept. O dificultate aparte prezintă în privinţa acesteia relaţia garanţiei cu elementul cunoaşterii cauzei de evicţiune de către cumpărător la data încheierii contractului, precum şi a neglijenţei (culpei) acestuia în neobservarea cauzei de evicţiune.

Când există pericol de evicţiune din partea unui terţ, cumpărătorul poate utiliza garanţia pe cale incidentă, iar atunci când ea s-a produs efectiv, soluţiile diferă după cum evicţiunea este totală sau parţială. În practica Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie s-a pus problema drepturilor de care beneficiază cumpărătorul unei locuinţe dobândite în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, evins de adevăratul proprietar, adoptându-se soluţii care contravin grav principiilor de drept aplicabile în materie.